Autor: Róbert Pollák
Mesto Košice pripravuje novú koncepciu bývania. Model, ktorý poháňal jeho rozvoj v uplynulých desaťročiach, narazil na limity. Bývanie sa stalo nedostupným pre strednopríjmové domácnosti, mesto opúšťajú mladé talenty a prechod k diverzifikovanej ekonomike si vyžaduje iný prístup. Spoliehanie sa výlučne na komerčnú výstavbu financovanú prevažne prostredníctvom hypoték nedokáže zabezpečiť objem a dostupnosť bytov, aké mesto potrebuje.
Týmto témam sa venoval okrúhly stôl „Kto, ako a kedy: budúcnosť bývania”, ktorý sa uskutočnil 2. júla 2026 v University Science Park TECHNICOM v Košiciach. Podujatie bolo súčasťou Summer Institute 2026: Home – The X-factor of Future Cities, ktorý organizovali Creative Industry Košice, mesto Košice, TUKE, Ekonomická fakulta TUKE a Ulysseus.
Od počtu bytov k aktérom
Diskusia presunula pozornosť od otázky, koľko bytov mesto potrebuje, k otázke, kto v systéme bývania investuje, kto nesie riziko a kto ho spravuje, prípadne akú úlohu by v tejto štruktúre malo mať samo mesto. Program pokryl celé spektrum modelov bývania: od sociálneho a dostupného nájomného bývania cez družstevné a komunitné koncepty až po úlohu súkromných developerov a inštitucionálnych investorov.
Podujatie zároveň otvorilo ročný analytický projekt, ktorého cieľom je vypracovať funkčnú bytovú stratégiu pre Košice.
Program
Popoludnie otvorila prezentácia novej bytovej stratégie mesta Košice (Mesto Košice + CIKE), po ktorej nasledovala hlavná panelová diskusia s expertmi zo samosprávy, súkromného, neziskového a akademického sektora. Druhú polovicu programu vyplnila moderovaná diskusia, v ktorej si názory vymieňali panelisti aj publikum. Podujatie bolo koncipované ako pracovné rokovanie, nie formálna konferencia.
Panelová diskusia
Na paneli sa predstavili štyri kľúčové pohľady na bytovú otázku:
Jana Frenová (Referent pre implementáciu projektov, Mesto Košice) priniesla perspektívu samosprávy.
Cyril Chovan (Head of regional branch office, CRESCO REAL ESTATE a.s.) zastupoval súkromný sektor, developerov a otázky financovania.
Zuzana Réveszová (Výskumníčka Spolka o.z.) hovorila za neziskový sektor a komunitné a družstevné modely bývania.
Mark Tirpak (Adjunct/Affiliated faculty member, Virginia Tech’s School of Public and International Affairs) zastupoval akademickú sféru s dôrazom na výskum a medzinárodný kontext.
Prečo je to dôležité?
Pre developerov, investorov a financujúce inštitúcie išlo o príležitosť zapojiť sa priamo do bytovej agendy mesta ešte predtým, než sa pevne stanovia politické rámce a investičné priority. Pre výskumníkov a odborníkov z praxe to bola šanca ukotviť svoju expertízu v konkrétnom urbánnom kontexte, a pre samosprávu podujatie predstavovalo štruktúrovaný dialóg s aktérmi, ktorých rozhodnutia budú formovať budúci rozvoj mesta.
Čo diskusia priniesla?
Úvod diskusie ukázal, že jednotliví účastníci pristupujú k bytovej politike z odlišných pozícií. Samospráva, developeri, akademická obec aj neziskový sektor prirodzene zdôrazňovali témy vychádzajúce z vlastných skúseností a kompetencií. V priebehu diskusie sa však rozdielne perspektívy začali približovať a pozornosť sa presunula na spoločné pomenovanie problémov, ktoré bude potrebné riešiť pri tvorbe novej stratégie bývania.
Viaceré témy sa opakovane objavovali naprieč celou diskusiou. Účastníci sa zhodli, že kvalitná bytová politika sa nemôže opierať o odhady, ale musí vychádzať z dát. Jednou z priorít preto bude podrobné zmapovanie bytového fondu, vlastníckej štruktúry, nevyužívaných bytov a fungovania miestneho trhu, aby budúce rozhodnutia stáli na overených informáciách.
Silným motívom bola aj potreba väčšej spolupráce medzi mestom, súkromným sektorom, neziskovými organizáciami a akademickou sférou. Rozvoj bývania nevzniká izolovane – vyžaduje koordináciu územného plánovania, infraštruktúry, povoľovacích procesov aj komunikácie s verejnosťou. Diskusia ukázala, že partnerstvo medzi verejným a súkromným sektorom nemusí byť konfliktom záujmov, ale predpokladom kvalitného rozvoja mesta.
Významná časť debaty sa venovala aj existujúcemu bytovému fondu. Namiesto orientácie výlučne na novú výstavbu zazneli návrhy, ako lepšie aktivizovať už existujúce byty prostredníctvom motivačných nástrojov pre vlastníkov, rozvoja sociálnych nájomných agentúr či vytvárania podmienok, ktoré znížia riziká prenajímania.
Účastníci zároveň upozornili, že bytová stratégia nemôže riešiť iba výstavbu nových bytov. Bývanie bolo opakovane označené za základný predpoklad úspešného riešenia širších spoločenských problémov – od dostupnosti pracovnej sily cez zdravotné výsledky až po sociálnu integráciu zraniteľných skupín. Práve preto zaznela potreba uvažovať o bývaní holisticky a prepájať investície do bytového fondu so sociálnou prácou, zamestnanosťou, vzdelávaním a ďalšími verejnými politikami.
Čo bude nasledovať?
Okrúhly stôl zároveň odštartoval analytickú fázu prípravy stratégie bývania pre mesto Košice. V najbližších mesiacoch sa tím zameria na zber a konsolidáciu dát o bytovom fonde, vlastníckych vzťahoch a fungovaní miestneho trhu, ktoré vytvoria základ pre ďalšie rozhodovanie.
Súbežne bude prebiehať odborný desk research zameraný na overené zahraničné aj domáce modely bytovej politiky a ich prenositeľnosť do podmienok Košíc. Dôležitou súčasťou procesu zostane aj pokračovanie odborného dialógu – počas nasledujúceho roka sa uskutočnia ďalšie tematické diskusie a pracovné stretnutia s predstaviteľmi samosprávy, súkromného sektora, akademickej obce, neziskových organizácií a ďalších aktérov.
Cieľom nie je pripraviť stratégiu za zatvorenými dverami, ale vytvoriť dokument založený na dátach, odbornej expertíze a širokej spolupráci. Diskusia na Summer Institute 2026 tak nepredstavovala záver diskusie o bývaní v Košiciach, ale jej začiatok.
